情報開示に本当に必要な項目は何か

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よくいわれる「テナント情報」について200~400社にのぼるテナントの賃料を詳細に明示したところで、リターンとリスクを投資家が総合的に判断できるとは思えません。それよりも日本ビルでは、運用ビルの延床面積は明示されていますが、有効面積はすべてのビルについて示されていません。このような不動産の価値として基本的な要素は、開示してほしい項目です。また、日本ビルでは、賃料、事業損益などにつき情報の不足が目立ち(ジャ○ンに比べ)全物件について年グロス利回り、年ネット利回りを算出することができません。少なくとも、スポンサー会社が賃貸していたビルの実績については、開示する努力がほしいです。

日本ビル

また、両ファンドともファンドの対象物件が投資方針に基づいたものというより、スポンサー会社の都合で売却されたものをかき集めたか(邪推?)のような物件も見受けられます。投資家に必要なのは、なぜこの物件に投資したかの理由の説明です。たとえば、「仙台のビル需給は現状これこれで、対象物件は需給圏でこのように位置づけられる物件なので投資した」といった具合にすべきです。投資スタンスを個々の物件までブレイクダウンして明確に記載することが投資家にとってプラスになります。

なお、個々の物件のスペックについては目論見書以外の手法の併用も考えられないでしょうか。たとえば、運用会社、証券会社の主たる営業所に、建築図面ほかデューデリ書類類を備え置き、閲覧要求に応えると共に、必要があれば有料でコピーをさせるとしたらどうでしょうか。現在のようなすべての潜在客に目論見書をバラまく目論見書中心のシステムは、紙代、印刷代、輸送費もバカにならず、結局はそのコストは投資家の負担になるだけです。情報開示で大きな課題として二つ指摘します。

一つは、投資法人の物件取得価格についてです。法律に基づいて鑑定評価に基づき行なわれますが、そもそも現行の鑑定評価が投資価値になじむかという問題があります。投資価値をクリエイティブに見抜く能力こそファンドマネジャーの実力といえます。次に現状やむを得ず鑑定評価基準で行なうとしても、その鑑定評価書を先ほどと同様閲覧させるべきです。スポンサー会社から子会社である運用会社が「お手盛り」で物件を取得する利益相反行為をチェックできるような透明性を確保するためには、鑑定評価書だけでは心許なく、第三者チェック機関の関与などが必要かもしれません。二つめに、ファンドマネジャーの履歴・投資実績を開示すべきです。

投資

もちろんJ-REITスタート時点だから難しい面があるのはわかりますが、だからこそ、そのような配慮がより必要なのではないでしょうか。投資家の代理人としての観点から、単に入社後の履歴だけでなく、どのような業務上の実績があるかの情報がほしいところです。
また、現状では親会社からの”出向”という形態になっていますが、これは本質的におかしなことです。ファンドマネジャーの専門性の面からも早急に転籍しノーリターンルールに改めるべきです。もちろん、実績に応じたインセンティブフィーで、実力に応えるべきです。「不動産はお金を生み出しません。お金を生み出すのは有能な経営者です。”不動産”に投資するのではなく”人”に投資するのです」と米国のREITの手引書にあります。


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