投資家の早期解約を防止

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【インカムとキャピタルの構造】
インカムゲインについては、賃料が下落しても確保されます。その代わりマーケットが上昇しても賃料上昇の5%のみが配当されるだけです。キャピタルゲインは、30%以上の下落の場合以外はすべて元本(500万円)が保証されています。

キャピタル

【リーフは物件入れ替え型】
リーフもサーフと基本的に同じですが、異なる点は第一に”入れ替え型”を採用していることです。次の各場合に入れ替え可能としています。対象ビルの値下がりが30%以上になるとS不動産が判断したとき、地震、火災などで事業の継続が困難になったとき、第三者より賃借している対象ビルが賃借できなくなったとき。ところで入れ替え可能型の場合は、事業法上出資総額の3分の1相当額は運用資金として一般投資家から出資を受けることができます。

投資

本件の場合は55億円の出資総額のうち13.5億円(25%強)を運用資金として集め、サーフシリーズ(S不動産)で運用しています。第二に、想定配当率を運用期間10年間単純平均3.7%としていますが、当初2.4%からスタートして2年ごとにアップして最終4.8%まで漸増させる方式をとっていることです。これは投資家の早期解約を防止するためと思われます。考え方は、金融市場での5年物と10年物の利回り格差を参考に、5年物「サーフ」の3.4%に対し10年物「リーフ」の3.7%が設定されています。5年後解約のリーフはサーフの満期利回りより低くなるように設計されています。99年4月に3.5%からスタートして、2001年6月には2.45%まで下がってきています。


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