発行価格と株価の推移

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9月3日に決まった発行価格は、ジャパンが1口52万5.000円、日本ビルが1口62万5.000円です。価格の決め方は、ブックビルディング(需要積み上げ)方式というやり方です。投資法人が事前に仮に1口当たりの価格範囲を示し、購入希望者が事前に仮申し込みを受け付け、発行口数を高い価格から順に割り当てていきます。今回は仮条件の範囲の上限価格に決まる人気ぶりでした。なお、1口当たり価額は、規定上は純資産額5万円以上となっています。両ファンドの上場後の純資産額は、ジャパンが49万9,525円、日本ビルが52万9,050円です。

投資

ファンドの純資産額<資産額-借入額>を発行口数で割った価額が5万円以上であれば、1口当たりいくらにするかは、発行する会社が決められます。公募の手間、コストを考えて今回は50万円以上に設定され、結果的に冒頭の価額に決まったわけです。上場日の東証売買代金のランキングでは、日本ビルが8位(123億円)、ジャパンが10位(105億円)と健闘しています。

どういう投資家が買ったのでしょうか。新商品期待でかつてのとある株のように異常な過熱人気はかえって困ると心配していた関係者もいましたが、まあまあの出発でした。個人投資家が、ジャパンで6割くらい、日本ビルで8割で予想された範囲内といえます。また、機関投資家として地銀等が目立ちます。日本ビルでは既存投資主の一部から利益確定のための売却も見られました。ただ、外資系証券会社が株式投資を一服して、J-REITを購入する動きがあったのは意外でした。株式の日経平均1万円割れが囁かれていたタイミングなので、利回り面の見えやすいJ-REITにヘッジした動きだと思われます。そもそもJ-REITは性格的には純粋の株式でも社債でもなく、もちろん現物の不動産とも異なる新タイプの商品なので、そのようなヘッジに使われることは非常に理に適ったものといえます。

不動産

上場後の動きを見ると上場翌日(9月11日)の米国のワールドトレードセンターのテロが発生しましたが、J-REIT株価は当初の1ヵ月を見る限り堅調に推移しています。ジャパンは、テロの影響を別にすると発行価格を上回った状態を続けています。日本ビルは既存投資主の「売り」で価格低迷気味であるのに対し、ジャパンはそのような既存投資主がないことと、スポンサー3社の取得した投資口を1年間は売却しないとしていることなどが影響していると思われます。上場初日を除いた9月11日から10月12日までの取引高は、日本ビルが一営業日当たり平均1,257口、ジャパンが1,101口となっています。流動性としては、まずまずといえます。


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