ポートフォリオについて

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ジャパンは都心は56.4%で関西と地方が多い。これはスポンサー3社の自社物件を拠出したため、保険会社の地方ビルが売却されたことによるものと思われます。日本ビルは資産額の77%が都心部にあり、都心重視型となってます。日本ビルのほうが大規模ビルが多く含まれています。築年で見ると、新耐震以前がジャパンで29%、日本ビルで32%、もっとも多い築年は両ファンドとも「86~90年」で、その比率はジャパンが39%、日本ビルが44%となっています。

日本ビル

ポートフォリオ分析において、「対象物件の地域別分散」は、リスクの分散として有効と考えられています。しかし、米国のように広大な国と同じに考えられるのか、あるいは米国のような州経済圏に対応する地方経済圏の独立性が見られないわが国において、どの程度有効かという議論もあります。「テナントの数」は、シングルテナントは複数テナントに比べ一般的にリスクが高いといえます。しかし、管理運営上は効率的というメリットもあります。また、契約形態が定期借家契約等によって安定している場合には、退出リスクが軽減されることとなります。「テナントの質」は、かなり重要な要素といえます。賃料不払いのリスクなどに直結します。

テナント

しかし、既存の有名会社でなくても成長性の高いテナントの場合は、オフィス拡張の意欲も高く、賃料負担力も高いというメリットもあります。また、多数の小規模テナント(質の高い会社の営業所レベル)を有する地方ビルは、地域一番ビルである限り、不況期にも強いという現実もあります。したがって今回の両軒のポートフォリオについてはさまざまな角度から分析することが重要と思われます。また、個別の不動産については、その詳細についてハード面はもとより、テナントとの契約状況(定期借家や長期契約により賃料の安定収入が期待できるビルがある一方、退出の可能性の高いテナントを抱えたビルもある)、競合ビルとの将来予測等検討する必要があります。


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