不動産投資信託(J-REIT)

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9月10日にM地所系のジャパンリアルエステイト(以下ジャパン)とM不動産系の日本ビルファンド(以下日本ビル)の二つの不動産投信が初めて登場しました。一口で商品を説明すると、「第2M地所」「第2M不動産」が上場され、その「株式」が売り出されたようなものです。ただ、いままでのM地所やM不動産の既存株式とは次の点で異なります。一つめは、既存株式は”株式会社”の持ち分を表わす「株式」ですが、この投資証券は”投資法人”という特別の会社の持ち分なので正式には「投資口」とよばれます。

投資

二つめは、投資家(正式には、株主ではなく「投資主」とよばれてます)から集めた資金などで、当面賃貸用不動産に投資して、その賃料収入から経費を差し引いた利益のほとんどを投資家に配当する仕組みとなっていることです。既存の不助産会社は、マンションの開発、ビルの開発も行なっていますが、投資法人では当面賃料収入が見込まれる不動産に限った投資をします。三つめは、投資法人の課税所得の90%超を配当(注)するなど、一定の要件をクリアすると投資法人には既存の不動産会社にかけられる法人税がかけられません。

投資家にとっては、利益が法人税分目減りしないで受け取ることができるという大きなメリットがあります。(注)法律上、減価償却も分配可能です(法律上は全額、投信協会の自主ルールでは60%まで)。しかし、両ファンドとも当面分配しない方針。その理由は、配当を受けた投資家の税務申告が複雑と判断しているため。税務上減価償却の分配は、出資の戻し(減資)となり、将来投資家が売却した場合その減資分か簿価が引き下がり、譲渡益となり課税対象(要確定申告)とされるためです。不動産投資信託といっても、「株式投資信託」と仕組みはまったく異なります。

いつでも提示された基準価格によって購入(設定)や売却(解約)できる「株式投資信託」ではありません。投資証券の売買は。普通の株式と同様に証券市場で行ないます。証券会社の窓口で1口から売買できます。売買注文には、普通の上場株式と同じように指値・成行注文等も可能です。また、株価、売買高、売買代金などが新聞の束証の株式相場欄に掲載されます。売買代金の決済も株式と同じです(取引日から4日目)。J-REITは、上場後も募集等により投資証券を追加発行することができ、既存の投資主の資金と合わせて運用されます(株式投資信託等と同じように投資信託とよばれるため)。誤解されやすいのは、実はJ-REITを定めている法律にあります。

正式には「投資信託及び投資法人に関する法律」といい、これまでなじみのある「株式投資信託」等を定めている法律と同じ法律に定められているためです。J-REITは先ほども述べたように、投資法人という会社によるスキーム(会社型)ですが、それとは別に、従来の株式投信などの証券投信を利用したものと新たに定められた信託を運用者とするものの二つがあり、投資家と信託契約をするスキーム(契約型)を利用して不動産投資信託をつくることも理論上は可能です。
しかし現在、企画されているのは、報道によればすべてJ-REIT型のスキームです。したがって本稿ではJ-REIT型を中心に説明致します。J-REITの魅力は、「利回り株」と似た商い配当利回りといわれますが、気になる「その配当利回りはどう決まるのか」。配当は普通年2回。配当利回りは、年間の配当額を取引価格で割った数字です。配当原資の中心はビル等の賃貸料で、比較的に安定しています。経費を差し引いた利益のほとんどを法人税がかからず配当されます。

ただし、配当利回りは保証されているわけではありません。たとえば、ビルからテナントが退去したり、賃貸料が値下がりすれば配当原資が減少します。また、固定資産税の値上がりや管理費・補修費等の経費の支出増によっても配当原資は減少します。借入金の金利が上昇した場合にも配当が影響を受けます。加えて投資証券は、利回り計算の分母となる取引価格そのものが市場の需給等で変動します。取引価格が上がれば配当利回りは低下し、逆に取引価格が下落すれば配当利回りは上昇するわけです。一般的に利回り株の代表である電力株は、利回り2~3%です。経営基盤の安定している電力会社に比べてJ-REITは賃料収入のみに依存しているので、そのリスクプレミアムが上乗せされると考えられます。すなわち、利回りが高くなるはずです。

株

ところで、J-REITの取引価格はどう決まるのでしょうか。投資家にとっては、最終的にどのくらい儲かったかは、配当分の儲けと売却分の儲けを合わせたものになります。社債などの債券ではないので、元本が保証されていません。投資証券をいくらで売却できたかで結果的に勝負が決まります。基本的には、金利等に比較して魅力的な配当利回りであれば、取引価格が急落するおそれは少ないといえます。難しいのは、金利の上昇時、取引価格がどうなるかです。低金利下では国債や預貯金の金利が低く、J-REITのミドルリスク・ミドルリターンは大きな魅力です。けれども金利上昇時には国債や預貯金の金利上昇によりJ-REITは相対的に魅力が薄れ、J-REITは売られる可能性もあります。

もちろんその結果利回りも改善されることになります。金利上昇が景気回復・インフレ含みであれば賃料上昇も期待できるので、その将来性を買われるという可能性もあります。怖いのはデフレ不況下の金利上昇です。一般の株式と異なり、原則的に賃料からの収益が見込める限り”紙くず”になることはない有利性があります。地震や火災についても建物は一定の範囲については保険でカバーされています(ただし、戦争や動乱は保険の対象外)。最後に投資証券の需給等により取引価格は上下しますが、これを予測することは困難です。一般の株式市場とも相関する動きをする面と、必ずしも相関しない動きをする面もあるようです。


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